Pionniers de l'immobilier smallcaps, dès 2021
Avant 2021, le terme « smallcaps immobiliers » n'existait pas sur le marché des SCPI. Epsicap REIM l'a introduit en reprenant une terminologie issue des marchés actions et en a fait la stratégie d'investissement de sa première SCPI, Epsicap Nano, en partant d'un constat simple : les actifs tertiaires de moins de 10 M€ sont structurellement ignorés par les grands fonds. Non pas par manque d'intérêt, mais parce que les coûts d'instruction d'une acquisition sont largement indépendants de la taille du bien.
Ce délaissement crée une opportunité durable : une concurrence à l'achat réduite, des conditions d'acquisition différentes, et un portefeuille naturellement plus granulaire qui mutualise les risques entre plusieurs dizaines d'actifs et de locataires.
Smallcaps immobiliers : définition, atouts et limites
>10 M€
Valeur maximum unitaire cible des actifs
57
Actifs en portefeuille en Europe
5 125
Associés
Puis nous avons fait sauter les barrières
La thèse smallcaps est solide. Mais elle a une limite inhérente : certaines opportunités de marché dépassent structurellement le seuil des 10 M€. Nous avions bâti une capacité de sourcing et de transaction réelle, et voir passer, année après année, des opportunités que notre propre seuil nous empêchait de saisir a fini par devenir la principale frustration. En lançant Epsicap Explore en 2025, nous avons fait sauter cette contrainte, sans renier notre ADN : même équipe, même réseau de sourcing, même philosophie de gestion, mais sans contrainte de taille d'actifs.
Les deux SCPI ne sont pas concurrentes. Elles sont complémentaires : Epsicap Nano pour l'accès au segment smallcaps avec label ISR, Epsicap Explore pour saisir l'ensemble des opportunités du marché continental. Toutes deux paneuropéennes, toutes deux agiles.
Epsicap Nano
Notre SCPI dédiée à l’immobilier smallcaps européen, ciblant des actifs tertiaires diversifiés d’une valeur unitaire généralement inférieure à 10M€.
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Epsicap Explore
Notre nouvelle SCPI sans commission de souscription venant compléter la stratégie d’investissement de Nano en ciblant des actifs supérieurs à 10M€.
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Paneuropéens par conviction
Notre approche géographique est opportuniste, pas prescriptive : nous allons là où la thèse est solide. Investir dans plusieurs pays répond d'abord à une logique de diversification : exposer le portefeuille à des cycles géographiques, politiques, économiques et sectoriels différents, plutôt que de concentrer le risque sur un seul marché.
Cette approche renforce notre philosophie opportuniste et élargit notre terrain de jeu pour saisir les meilleures opportunités, où qu'elles se trouvent. Accessoirement, elle permet aussi à nos associés de bénéficier des conventions fiscales entre pays, pour limiter leur fiscalité.
+6
Pays investis par nos SCPI
Jongler entre les cycles sectoriels
Les marchés immobiliers ne se comportent pas tous de la même façon au même moment. Bureaux, logistique, commerces, actifs de santé : chaque secteur a son propre cycle. S'enfermer dans une seule typologie, c'est être contraint de subir ces cycles sans pouvoir faire preuve d'agilité.
Nous avons construit nos deux SCPI pour arbitrer entre les secteurs selon les cycles, et capter les opportunités là où elles se présentent, pas là où nous sommes contraints d'aller. Epsicap Nano et Epsicap Explore partagent cette absence de contrainte sectorielle prédéfinie, chacune sur son propre segment de taille d'actifs.
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Bureaux
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Locaux d'activités
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Logistique & entrepôts
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Commerce de détail
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Immobilier de santé
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Hôtellerie
Une capacité de sourcing construite sans limites
Élargir son spectre géographique et typologique ne sert à rien sans la capacité opérationnelle pour en tirer parti. Epsicap REIM a construit, depuis 2021, un réseau de sourcing qui couvre l'ensemble des marchés où nous investissons sans dépendre d'un seul type d'intermédiaire, d'un seul pays, d'un seul segment.
Un réseau pensé pour aller chercher ce que les autres ne trouvent pas.
Sur le marché des smallcaps comme sur les segments plus larges couverts par Epsicap Explore, la qualité du sourcing fait la différence. L'analyse peut être identique mais si vous n'avez pas accès aux opportunités avant les autres, vous êtes en retard.
- Présence sur les marchés locaux européens, sans intermédiaire systématique
- Couverture multi-typologique : bureaux, logistique, commerce, santé, hôtellerie
- Analyse rapide et réactive : l'avantage structurel des SGP à taille humaine
- Collecte maîtrisée calibrée sur les opportunités réelles et non l'inverse
Rester ouvert
Ne jamais s'enfermer dans un seul cycle.
Nous avons commencé avec les smallcaps : une conviction forte, un segment précis. Puis nous avons fait sauter les barrières de taille, de géographie, de secteur. Non pas par dispersion, mais par cohérence : les marchés évoluent, les cycles tournent, les opportunités se déplacent.
Epsicap REIM a construit deux SCPI complémentaires, une présence dans plus de six pays et une capacité de sourcing multi-typologique pour rester capable de saisir le meilleur du marché immobilier européen quelle que soit la configuration du moment.
« Une SCPI ne devrait pas collecter plus vite qu'elle n'investit. »
Léonard Hery, Directeur Général — Epsicap REIM
